недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

За 6 лет стоимость квартир в крупных проектах Новой Москвы выросла на 44%

2 235
За 6 лет стоимость квартир в крупных проектах Новой Москвы выросла на 44%
Ключевой драйвер роста стоимости жилья в Новой Москве — фактор улучшения транспортной доступности

 Новая Москва — единственный из субрынков Московского региона, где за 6 лет зафиксирован общий рост цен (а не только повышение стоимости метра при переходе на более высокие стадии строительства). 

 Вторичное жилье в недавно сданных новостройках Новой Москвы прибавило в цене больше (+44%), чем в сопоставимых проектах в Москве (25-30%) и Московской области (20-25%). 

 Ключевой драйвер роста стоимости жилья в Новой Москве  фактор улучшения транспортной доступности. 

Шесть лет назад площадь столицы увеличилась в 2,4 раза. С момента присоединения территория Новой Москвы заметно изменилась: качественно улучшились концепции проектов, увеличилось количество социальных объектов, коммерческой инфраструктуры, выросла транспортная доступность (уже действуют две станции метро Сокольнической линии («Румянцево» и «Саларьево»), в 2019 году планируется открыть ещё пять). Всё это способствовало росту спроса на жильё почти в 2 раза. В 2012 году было совершено 9,9 тыс. регистраций ДДУ, а в 2017 году уже 19,2 тыс. сделок. С момента расширения столицы выросли и цены. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы за 6 лет увеличилась на 24% и составила 102,1 тыс. руб. За тот же период цены в Подмосковье выросли лишь на 2% (77,9 тыс. руб. в 2012 году против 79,8 тыс. руб. в 2018 году), а в Москве (без учета элитной недвижимости) и вовсе снизились (с 209 тыс. руб. до 191 тыс. руб. (правда, это связано с общими изменениями на рынке в связи со стремлением застройщиков снизить цену входного билета на него)). 

Табл. 1. Динамика ключевых показателей рынка новостроек в Новой Москве в 2012-2018 гг. 

Показатели 

2012 

2013 

2014 

2015 

2016 

2017 

1-2 кв. 2018 

Средняя цена кв. м, тыс. руб. (данные на конец периода) 

82,3 

92,8 

96,3 

90,1 

90,5 

103,7 

102,1 

Число лотов в активном предложении, тыс. ед. (данные на конец периода) 

12,07 

7,73 

7,83 

9,56 

10,1 

9,42 

9,26 

Выведено в реализацию новых корпусов, ед. 

222 

118 

230 

86 

108 

75 

32 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Количество корпусов, в которых застройщики предлагают квартиры, выросло. Сейчас квартиры на первичном рынке продаются в 237 корпусах (против 182 корпусов 6 лет назад)При этом, объём активного предложения (число лотов, опубликованных в открытых прайс-листах) за 6 лет снизился на 23%. Наиболее активно новые проекты выходили в период с 2012 по 2014 гг., с 2015 года интерес девелоперов начал смещаться к проектам в пределах МКАД, где началось освоение промышленных и коммунальных зон, имеющих большой инвестиционных потенциал. 

В 2012 году основной точкой развития было поселение Сосенское (Газопровод, Коммунарка и Николо-Хованское), где концентрировалось 42% предложения (5,0 тыс. квартир), на данный момент на этот муниципалитет приходится около 34% лотов (3,2 тыс. квартир). Лидером по доле реализуемых квартир стало поселение Московский (сам одноименный бывший город, а также окрестности деревень РумянцевоСаларьевоГоворово) – 37% (3,4 тыс. квартир), где с 2012 года объём квартир в продаже вырос почти в два раза. Также повышение наблюдается в поселение Десеновское (севернее Троицка) (+66%). Наибольшее снижение объёма активного предложения отмечено в поселении Филимонковское (между Киевским и Калужским шоссе): за 6 лет был полностью распродан малоэтажный проект Рутаун, а жилые комплексы «Марьино град» и «Спортивный квартал» оказались заморожены. 

Табл. 2. Динамика активного предложения на первичном рынке Новой Москвы по округам/ районам, 2012-2018 гг. 

Округ/ район 

Объём активного предложения, квартир 

Динамика, % 

2012 

2018 

НАО 

11 627 

8 105 

-30% 

Внуковское 

1 717 

241 

-86% 

Воскресенское 

739 

139 

-81% 

Десеновское 

468 

775 

66% 

Кокошкино 

0 

2 

- 

Марушкинское 

0 

266 

- 

Московский 

1 805 

3 435 

90% 

Рязановское 

0 

3 

- 

Сосенское 

4 977 

3 160 

-37% 

Щербинка 

592 

84 

-86% 

Филимонковское 

1 322 

0 

-100% 

Мосрентген 

7 

0 

-100% 

ТАО 

441 

1 158 

- 

Краснопахорское 

20 

43 

+115% 

Новофедоровское 

31 

733 

рост в 23 раза 

Первомайское 

130 

358 

+175% 

Троицк 

150 

24 

-84% 

Итого 

12 068 

9 263 

-23% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Развитие новых территорий Москвы продолжается, но уже сейчас видны положительные изменения, которые позволили собственникам, купившим квартиры в 2012 году выставлять их на вторичном рынке жилья с более высокими ценами. По 10 жилым комплексам, попавшим в нашу выборку, рост цены квадратного метра за 6 лет составил в среднем 44%. Для сравнения, в крупных проектах массового сегмента, расположенных в границах «старой» Москвы и представленных на рынке в начале 2010-х («Мичурино», «Большое Кусково», «Лайф Волжская»)цены выросли не более, чем на 30%. 

В проектах Московской области за 6 лет прирост в большинстве проектов комплексного освоения территорий не превысил 25%. Здесь не произошло значимых изменений в окружении проектов. Кроме того, существенно поднять цены не позволяет высокий уровень конкуренции на подмосковном рынке жилья. 

В Новой Москве лидером по росту стоимости квартиры стал ЖК «Переделкино Ближнее» – +69% за 6 лет. Например, в 4 квартале 2012 года 2-комнатную квартиру без отделки площадью 60 кв. м. на стадии строительства можно было приобрести за 4,7 млн руб., на данный момент аналогичная квартира, но уже в готовом доме, выставлена на вторичном рынке жилья за 8,5 млн руб. Такой  рост связан с несколькими факторами. В 200 метрах от проекта завершается строительство станции «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии метрополитена (планируется к открытию в начале лета 2018 года)Семь фаз проекта полностью готовы к проживанию, в эксплуатацию введена вся планируемая в них инфраструктура. Значительный рост стоило ожидать и в ЖК «Татьянин парк», где тоже в ближайшее время откроется в пешей доступности станция метро «Говорово», но проект оказался лишь на 6-й строчке рейтинга (+41% за 6 лет). Рост стоимости сдерживает конкуренция со стороны ЖК «Мещерский лес», где уже введены в эксплуатацию 4 корпуса, и собственники уже выставляют квартиры на продажу. 

Следующие 3 позиции занимают жилые комплексы, расположенные в Коммунарке, – «Москва А-101» (+56%), «Коммунарка» (+43%) и «Эдальго Garden Park» (+43%). В течение 6 лет данная локация активно застраивалась, несколько проектов уже завершено, действует социальная и коммерческая инфраструктура. На привлекательность локации также влияет близость к МКАД (4 км), вариативность выезда из района (через Калужское шоссе и через Бутово)Первую станцию метро в Коммунарке планируют открыть в начале 2019 года (станция «Столбово» Сокольнической линии). 

Наименьший прирост отмечен в ЖК «Новые Ватутинки. Центральный» ( +35%). Несмотря на быстрые темпы строительства проекта, рост стоимости квартир за рассматриваемый период ниже, чем в других комплексах. Транспортная доступность проекта значительно не изменилась за 6 лет, поблизости нет ни метро, ни железной дороги. Проект построен на 39% (из 49 планируемых корпусов сдано в эксплуатацию 19), в пешей доступности расположены только собственные социальные объекты. По соседству с ЖК «Новые Ватутинки. Центральный» нет многоэтажной жилой застройки, в окружении только садовые товарищества и несколько деревень. 

Табл.2: Рейтинг крупных проектов в Новой Москве по изменению средней стоимости 2-комнатных квартир, 2 кв. 2018 г. к 4 кв. 2012 г. 

Проект 

Средняя стоимость 2-комн. кв-ры, млн руб.,  

2 кв. 2012 г. 

Средняя стоимость 2-комн. кв-ры, млн руб., 

2 кв. 2018 г. 

Изменение стоимости,  

2 кв. 2018/ 2 кв. 2012 гг. 

Переделкино Ближнее 

4,7 

7,9 

69% 

Москва А-101 

5,1 

7,9 

56% 

Коммунарка 

7,4 

10,6 

43% 

Эдальго Garden Park 

4,1 

5,9 

43% 

Рутаун 

4,6 

6,6 

43% 

Татьянин парк 

7,2 

10,2 

41% 

Первый Московский 

4,6 

6,5 

41% 

Новое Бутово 

5,2 

7,1 

38% 

Солнцево-парк 

4,9 

6,6 

36% 

Новые Ватутинки 

5,6 

7,5 

35% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 

Методика – для расчёта изменения стоимости квартир использовались данные по средней стоимости жилья на первичном рынке Новой Москвы в 10 крупных жилых проектах за 4 кв. 2012 года и средняя стоимость квартир в аналогичных проектах с аналогичной площадью на вторичном рынке жилья за июнь 2018 года. 


Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru